т.:(3466) 55 03 83
Режим работы: с 09:00 до 18:00
12-12-2013

12-12-2013

Раздумывая о покупке жилья, все большее число россиян обращает свой взор квозможностям ипотеки. Для многих она становится единственным способом купить новую квартиру.

Но, прежде чем решиться на «жизнь взаймы», вы должны четко представлять себе, из чего состоят потенциальные расходы на погашение и облуживание ипотечного кредита.

Платежеспособный спрос на жилье с «прямыми» деньгами достаточно ограничен. Учитывая высокие цены на жилье и перспективу их дальнейшего роста, кредит становится все более актуальным.

НАДО СЧИТАТЬ

Эти аргументы – на одной чаше весов. На другой – необходимость четко представлять себе расходы, связанные с ипотечным кредитованием. И речь идет не только о выплате процентов по ссуде. Ипотека потребует от вас и других расходов, поэтому необходимо изначально провести точный расчет кредита.

Вокруг ипотеки в России не прекращают кипеть страсти. Одни утверждают, что ипотечноекредитование – это магистральный путь решения жилищной проблемы для многих россиян. Другие напоминают об огромных переплатах, которые за 10–20 лет вынужден делать заемщик.

«Квартира в кредит – это удобно», – утверждают одни. «Разорительно!» – кричат другие.

Истина, как всегда, находится посередине. Да, ипотека сегодня стала одним из наиболее эффективных способов улучшить свои жилищные условия. Но правда и то, что она требует значительных расходов. «Прежде чем спорить, надо считать», – заметил когда-то Вильгельм Лейбниц, и в случае с ипотекой это более чем актуально. Поэтому, прежде чем принять решение, вам необходимо скрупулезно оценить все возможные расходы.

КРЕДИТНЫЕ ДОБАВКИ

Многие банки на своих сайтах указывают примерный перечень расходов, сопутствующих приобретению квартиры в кредит. Часть из них непосредственно с ипотекой не связана – это стандартные расходы для любых сделок с недвижимостью (не только в кредит, но и за наличные), но помнить о них надо. Работники банков не устают удивляться наивности клиентов, которые приходят оформлять сделку по приобретению жилья вообще без денег. Поэтому, наученные горьким опытом, они заранее, под роспись выдают будущему заемщику список возможных затрат, которые включают не только процентные ставки кредита, но и сопутствующие расходы.

Некоторые банки берут комиссию за рассмотрение заявки на кредит. Такое встречается не слишком часто, да и сумма комиссии невелика, как правило, 500 – 1000 рублей. Показательно, что в «плохие времена» платное рассмотрение заявки практикуется чаще, чем в периоды кредитного бума, когда высока конкуренция за клиента.

После одобрения кредита вам, прежде всего, понадобятся деньги на оценку жилья, которое вы присмотрели для покупки. Не выяснив рыночной цены нужного вам жилья, в банке не будут знать, на какую сумму выдавать вам кредит. Назначенная продавцом жилья цена при этом в расчет не идет – мало ли какие у людей аппетиты. В Москве оценить стоимость квартиры обойдется в $100–200. в других российских городах – $50–150. Оценить коттедж или загородный дом обойдется дороже – около $500.

Причем сэкономить, выбрав из числа оценщиков того, кто берет подешевле, не получится. Дело в том, что банки пользуются услугами ограниченного круга аккредитованных оценочных компаний: оценка – дело тонкое, и тут легко стать жертвой мошеннического сговора между оценщиком и клиентом. На рынке хватает нечистоплотных компаний, готовых за определенную мзду завысить стоимость квартиры, чтобы кредит выдали на большую сумму, чем на самом деле требуется для совершения сделки.

Причем может получиться и так, что банк выбранное вами для покупки жилье забракует, тогда расходы на оценку придется списать в чистый убыток. И сколько квартир или домов будет забраковано банком или страховой компанией, никто заранее знать не может.

Комиссия за выдачу кредита составляет приличную сумму. Такой сбор практикуют почти везде, но тарифы могут существенно различаться: стандартной «таксой» считается 1% от суммы кредита, но могут брать и больше – до 4%. В то же время немало банков комиссию за выдачу кредита не берут.

Часть банков на протяжении всего срока погашения кредита взимает комиссию, которую чаще всего называют «за обслуживание кредита» или «за ведение ссудного счета». Она взимается ежемесячно или ежегодно и может солидно увеличить ваши ежегодные расходы на платежи по кредиту. Верховный суд России признал взимание комиссий такого рода незаконным, но особенность нашего законодательства такова, что решение Верховного суда может служить только основанием для удовлетворения иска к банку, когда комиссию уже удержали. А прямого законодательного запрета брать подобные комиссии нет.

Дополнительные расходы возникают, если кредит взят в иностранной валюте – долларах или евро, а доходы вы получаете в рублях. В этом случае вам ежемесячно придется тратиться на конвертацию валюты.

Недешево встанет ипотечное страхование – приобретаемого жилья, жизни и трудоспособности заемщика, юридической чистоты сделки купли-продажи недвижимости). Тут назвать какие-либо суммы сложно, они зависят не только от конкретных компаний, но и от размера кредита, состояния здоровья заемщика, а также от состояния объекта недвижимости, который он приобретает. Как и в случае с оценкой, страхование загородной недвижимости более накладно, чем квартиры в многоэтажке. В среднем, в год расходы на страховку составляют 0,4%–2% от суммы кредита.

Оценив размер всех сопутствующих ипотечному кредитованию расходов, вы можете сделать выбор оптимальной для вас ипотечной программы. С июля прошлого года российский Центральный банк РФ обязал все банки в указывать в кредитном договоре ЭПС – эффективную процентную ставку. ЭПС включает в себя все обязательные расходы заемщика по получению и погашению кредита – ежемесячный взнос в уплату основного долга, проценты и различные сборы и комиссии банков. То есть, по сути, ЭПС – это то, что вы платите НА САМОМ ДЕЛЕ. И ее размеры дадут вам реальное представление о предстоящих обязательных расходах по кредиту.

«ПОПУТНЫЕ» РАСХОДЫ

Выше были перечислены обязательные расходы при покупке квартиры в кредит. Но могут возникнуть и другие расходы. Например, дополнительные расходы могут возникнуть в ходе расчета с продавцом жилья. Кто-либо из участников сделки может настоять на том, чтобы в целях безопасности произвести передачу денег через банковскую ячейку или аккредитив. Тогда придется потратиться на оплату этой услуги. В банковскую ячейку деньги закладываются на период оформления сделки и до момента расчета они лежат там, как в камере хранения – ни покупателю, ни продавцу их не выдадут. Если сделка не состоялась, покупатель забирает свои деньги назад. Аналогичным образом используется аккредитив – деньги заранее перечисляются на счет продавца, но это счет заблокирован до момента регистрации договора купли-продажи. Если сделка не состоялась, покупатель, опять-таки, забирает деньги назад. Проведение сделки может занять от недели до месяца. Аренда банковской ячейки в российских банках стоит по-разному, разброс цен приблизительно составляет от 150 рублей в день до 2000 рублей в месяц. За открытие аккредитива берут 0,1 – 0,15% от его суммы.

Кроме того, продавец может захотеть получить плату за жилье наличными. Некоторые банки обналичивают выданный кредит бесплатно, но не редкость и взимание комиссии за обналичивание кредитных средств.

Если вы состоите в браке, обязательно придется нотариально заверить согласие вашей законной «половины» на приобретение жилья в кредит. Если заемщик не состоит в браке, этот факт тоже придется заверить нотариально. Кроме того, может понадобиться заверить копии каких-либо документов или сделать доверенности. Нотариальное удостоверение закладной и договора купли-продажи, в принципе, необязательно, но может оказаться непременным условием банка. Таким образом, несколько тысяч рублей понадобятся на нотариальные расходы.

Госпошлины за государственную регистрацию договора права собственности и договора ипотеки установлены в размере 1000 рублей каждая. Итого, еще 2000 рублей.

Штрафные санкции за просрочку платежей по кредиту, разумеется, нельзя напрямую отнести к расходам по ипотечному кредиту. Но полезно внимательно прочитать вкредитном договоре во сколько вам, в случае чего, обойдутся ваша непунктуальность или неплатежеспособность. Во многих банках эти суммы могут быть весьма значительными.

Остается упомянуть мобильный банкинг: выбрав для себя эту услугу, вы будете получать SMS-сообщения о поступлении внесенных вами платежей по кредиту или допущенной просрочке. Это удобно, но потребует дополнительных небольших расходов: в зависимости от тарифов банка это 60 – 100 рублей в месяц.

ВРЕМЯ – ДЕНЬГИ

Существует еще ряд расходов, без которых, в принципе, можно обойтись. Это, в первую очередь, плата ипотечному брокеру и риэлтеру. Брокер поможет выбрать ипотечную программу, оптимальную вашим доходам и запросам. Обычно это стоит не слишком дорого – несколько тысяч рублей. Кстати, сотрудничество с брокерами может оказаться и выгодным для вас: обычно банки предоставляют брокерам льготы – для их клиентов могут отменить или снизить какую-нибудь комиссию и, пусть ненамного, на 0,5%, скинуть процентную ставку. Брокеры отмечают, что за счет оптимального выбора ипотечной программы, что не под силу сделать непрофессионалу, экономия может достигнуть 2–3% от суммы кредита.

За более весомую плату брокер станет вашим агентом в проведении ипотечной сделки. То есть возьмет на себя хлопоты по сбору документов для банка, и будет вместо вас общаться со всеми, с кем вы сами общаться не хотите или не успеваете (банк, страховая компания, нотариус, продавец жилья и т. д.). Пока, наконец, дело не дойдет до выдачи кредита. Оформление государственной регистрации права собственности и договора ипотеки тоже можно поручить брокеру. А можно задействовать и представителя банка – многие из них предлагают эту услугу за $100–250.

Дороже всего покупателям жилья обходятся услуги риэлтера. В столице, в зависимости от везения, вы потратите 3–7% от стоимости квартиры на посредника, который профессионально подберет нужное вам жилье и подготовит необходимые для оформления купли-продажи документы. Дешевле обойдутся услуги тех компаний, которые работают в связке с банком или ипотечным брокером. Но разброс цен так велик, что какие-либо советы здесь давать трудно.

ПОДВЕДЕМ БАЛАНС

Итак, попробуем смоделировать, из чего складываются ваши возможные расходы по ипотеке:

№№ Статья расходов Размеры расходов Примечания
1. Ежемесячные платежи по кредиту (часть основного долга и проценты) Зависят от суммы и условий кредита При аннуитетной системе платежи одинаковы до конца срока кредита. При дифференцированной системе платежи ежемесячно уменьшаются  
2. Комиссия банка за рассмотрение документов/заявки От 0 до 1500 рублей Взимается единовременно и 1 раз. Должна учитываться в ЭПС
3. Комиссия банка за выдачу кредита 1–2% от суммы кредита, но не больше установленной банком предельной суммы   Взимается единовременно. Должна учитываться в ЭПС. Если срок одобрения кредита истек до того момента, как заемщик нашел подходящее для приобретения жилье, при подаче повторной заявки на кредит взимается повторно  
4. Комиссия банка за ведение ссудного счета/ обслуживание кредита В зависимости от условий банка Взимаются ежемесячно или ежегодно. Должны учитываться в ЭПС  
5. Услуги оценщика За квартиру – $100–200 (в Москве), $50–150 (в других городах). За коттеджи или загородный дом – около $500   За каждый объект, предлагаемы банком для рассмотрения в качестве предмета залога
6. Страхование (недвижимость, жизнь и трудоспособность заемщика, юридическая чистота сделки)   От 0,4% до 2% от суммы кредита Ежегодно
7. Аренда банковской ячейки/сейфа, открытие аккредитива   От 150 в день до 2000 рублей в месяц Единовременно
8. Услуги нотариуса   От 1000 до 5000 рублей Единовременно
9. Госпошлины за государственную регистрацию права собственности на недвижимость и договора ипотеки   2000 рублей Единовременно
10. Услуги кредитного брокера От 2000 рублей (подбор программы, консультация) до 2% от суммы кредита (полное сопровождение сделки) Единовременно. Может повториться при проведении рефинансирования при помощи брокера  
11. Услуги риэлтера До 7% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости   Единовременно

Добавить комментарий
Введите код с картинки